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原標題:諸暨樓市調查:樓面價1.7萬接近房價,高價拿地企業進退兩難|樓市地理

過去幾年間,因為樓市火熱涌入諸暨樓市的不止金茂,融創、紹興本土房企金昌、恒大、萬科、建發等房企也曾先后落子。諸暨的新房均價也從2017年的約7100元/平方米快速上揚,2021年時已逼近1.3萬元,五年間房價漲幅超8成;核心城區二手房價格突破2萬元。

“金茂去年拿下這塊地的時候,樓面價都到1.7萬/平方米了?!睆某俏鞲哞F站駛向城東核心區的路上,途徑一個在建樓盤時,出租車師傅脫口而出,“賣的話最少要2萬?!?/p>

這也差不多是該項目當前的均價,而在諸暨當地房地產業內人士看來,這一價格超過了市場承受范圍。造成該項目如此高價的根源是2021年時超高的拿地價格。彼時火熱的地市催生出了諸暨的“城北三兄弟”,實際樓面價均在1.6萬-1.7萬元,已接近板塊內的房價。

事實上,過去幾年間,因為樓市火熱涌入諸暨樓市的不止金茂,融創、紹興本土房企金昌、恒大、萬科、建發等房企也曾先后落子。諸暨的新房均價也從2017年的約7100元/平方米快速上揚,2021年時已逼近1.3萬元,五年間房價漲幅超8成;核心城區二手房價格突破2萬元。

房價向上,但諸暨同樣深受全國樓市下行的影響,成交在2020年觸及高位后便開始出現向下的趨勢。有當地業內人士向記者透露,一個月出售套數在兩位數的項目已是“天花板”。

不過,諸暨產業實力雄厚,2021年時,經濟總量超過1500億、城鎮人均可支配收入近8萬元,近年來在“百強縣”榜單上的排名也節節攀高。憑借其北鄰杭州、南臨義烏的優勢區位條件和經濟基礎,克而瑞認為,諸暨的城建發展空間和120萬的常住人口基數,伴隨著縣域城鎮化的步伐,未來有望釋放更多居住需求。

城北地價逼近房價

高鐵大約1個半小時,記者便從上海虹橋抵達了諸暨站。若是從杭州出發,這一時長可縮短至20分鐘左右。

作為古越文化發祥地之一的諸暨,不僅擁有深厚的歷史積淀,在經濟發展上也延續著江南自古以來的富庶。在“百強縣”榜單上常年名次居前的諸暨,2015年時GDP便突破千億元,體量堪比一個弱地級市;如今,注冊地在諸暨的A股上市公司多達十余家。

這樣的一座城市,基礎設施建設不弱于一座北方的四線城市。浦陽江穿諸暨而過,全城大致分為城東、城西、城南、城北。其中城東為諸暨的核心城區,坐擁當地體量最大的商業綜合體萬風新天地,形似水立方的諸暨城市館、西施大劇院;城西近年來則伴著高鐵站而有所發展,城北亦隨著各大重點項目的落地逐漸得到認可。

城市的快速發展,催生了一家銷售規模過千億元的上市房企。公開信息顯示,1951年生人的陳國祥早年曾當過工人、釀酒員、紡織工,此后下海經商。通過承接諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務,陳國祥涉足房地產業務。1995年,祥生地產成立,并在1999年開發了其首個房地產項目諸暨祥生濱江花苑。

此后,祥生開始在諸暨“造城”,從新世紀花園到福田花園、從君城到云境系列,從市中心到正在開發中的城西、持續擴張中的城東,祥生的項目遍布全城。

走在諸暨市街頭,幾乎每過一個路口就可以看到一個寫有“祥生”的樓盤。有當地人表示,周邊大部分親戚朋友都在祥生買過房??硕饠祿@示,2017年時,祥生在諸暨的城市銷售市場份額占比達到了45%。

在祥生借助外部市場快速擴張之時,諸暨當地的房價則在較低的位置盤桓波動,在過去十年間經歷了緩慢向下、再反彈向上的過程。

中國房價行情網數據顯示,2012-2017年間,諸暨的新房均價從不足1.15萬元/平方米一路走低至7155元/平方米,2018年才呈現明顯反彈的態勢,突破萬元大關;2020年時,諸暨的新房均價超1.2萬元/平方米。同期,中部省會城市長沙的新房價格尚在一萬元以下。

值得一提的是,盡管諸暨全市的均價保持在低位,但核心板塊的價格總是最早突破天花板。諸暨城東核心地段的項目早在2013年時便突破萬元。

毗鄰諸暨體量最大的綜合體、祥生在城東開發的“城市之星”2013年時開盤,均價已在1.1萬元/平方米以上;2017年,同樣位于城東核心板塊的一項目,開盤均價已逼近1.3萬元/平方米。而近期在售的項目中則多有總價在千萬級別的排屋類產品。

有當地媒體報道,受到杭州高房價的影響,與之毗鄰的諸暨成為投資客的選擇。有當地人向記者表示,有高鐵站的城西是不少人的選擇,整體入住情況弱于城東,人氣度也稍差。

不過,在房價震動向上的時期,仍有諸多開發商涌入諸暨。2017年,恒大入駐諸暨,在城西、城東、市中心各落下一個項目;2018年,萬科也落子城西;2020年,紹興本地房企金昌在諸暨連下兩宗地塊,這也是其27年來第一次進入諸暨市場……

事實上,2020年的諸暨樓市在歷經疫情后成交迅速恢復,全年實現15878套的成交量的歷史峰值。同期,二手房全年成交近8900套。

也正是這一年,諸暨的土地市場火熱異常。2020年5月,金昌拍下了其在諸暨的首宗地塊,以近9000元/平方米的樓面價,創出新高;4個月后,山東高創在西施故里旁拿下一宗宅地,樓面價達9849元/平方米。這年11月,建發首入諸暨,以10666元/平方米的樓面價摘得一宗地塊,地價再創出新高。

房市的火熱在2021年上半年持續著。2021年前5個月中,除了2月份外,其他四個月成交量均在千套以上,3月更是超1900套。

中國房價行情網顯示,2021年的新房均價從年初1.2萬元大幅走高,年末時已超過1.45萬元。同期,據當地中介介紹,城東區域內靠近浦陽江的祥生·君城二手房價格在2萬元以上;上述城市之星的二手房掛牌價最高可達2.8萬元。

地市也保持著升溫的態勢。先是祥生在2月時以14.25億元的總價競得城西一宗地塊;此后4月,融創拿下城北一宗宅地,樓面價12880元/平方米,另需配建;6月,金茂、金昌先后以16677元/平方米、17388元/平方米的樓面價拿下城北兩宗地塊。

上述三宗位于城北的地塊被諸暨房地產業內人士稱為“城北三兄弟”。在諸暨當地負責一項目營銷的李建(imToken錢包app)告訴第一財經,這三宗地塊位置相仿,在環城北路附近,地價實則已接近同板塊的新房價格。

以這三宗地塊的成交樓面價計算,正常情況下要賣到2萬-2.3萬元的價格,“而這個價格段在當前的諸暨市場承受度很低”。事實上,目前也僅有城東的新房可在2萬以上的水平。

而“城北三兄弟”的出讓,差不多也就是諸暨最近一次供應土地。此后至今的近一年里,諸暨的土地市場陷入沉寂。

拆遷也難拉動市場

“去年下半年主城區的項目每個月去化還能保持在十幾套,”李建回憶道,“現在每個月去化在兩位數的就已經是天花板級別?!睂嶋H上,今年年初有不少項目直接賣過8折,“當時確實走不動”。

據當地媒體報道,2021年下半年,在祥生位于城北的城市之光項目,全款購房的折扣大約為88折,也即一套單價在1.6萬左右的房子,折后均價在1.5萬元之下。

事實上,若能趕在市場轉折點來臨前開盤,快速完成銷售去化并不難。建發2020年11月拿下的上述城東地塊,在2021年上半年完成首開和加推,160套房源很快完成去化,而均價則高達2.45萬元/平方米這一天花板價格。

多位諸暨當地房地產業內人士表示,若建發上述項目在2021年下半年入市,去化也會很困難。

臨近建發項目的高創奕公館,于2021年9月開盤,便錯過了這一樓市節點,“我們和建發的地價都在一萬元左右,地段也一樣,建發的房源又少,客戶買不到原本會外溢到我們的項目上?!痹擁椖夸N售介紹。而該項目當前也僅能依靠拆遷帶來

2021年5月,盡管諸暨的新房成交量仍保持在千套以上的較高水平,但環比、同比降幅均在20%左右。諸暨當地媒體將5月的表現形容為“告別‘紅五月’”。

盡管當前的諸暨市場已經走過了2022年初大打折扣的過渡性階段,恢復到較為正常的價格,但市場成交的低迷,仍促使在售項目給出折扣。

記者在諸暨當地走訪的過程中發現,目前諸暨在售的項目中,普遍可以給出2-4個點的折扣,若確定購買,還可再申請更多優惠。

“城北三兄弟”中金茂的項目在折扣之外,還拿出了送車位的優惠活動,而車位的價格約為15萬元。

祥生在城西的項目則有總價在215萬元的特價房出售,較原價低出約20萬元。即便優惠力度不小,各個案場的到訪情況并不理想,通常僅有2-3組客戶。祥生一些在建的項目仍可以看到在施工。

不只是開發商在努力完成去化,為了托底樓市,2022年以來,跟隨著全國樓市放松的政策大潮,諸暨也先后出臺了各項寬松措施,包括公積金最高貸款額度向上提高20萬元,首套房首付比例最低2成、有一套房貸記錄的則為3成等。

除此之外,諸暨再度祭出了拆遷這一大殺器。2020年時,諸暨啟動年度“三改”專項行動,通過拆遷引發了一波置換行情,有不少舊城改造的拆遷戶進入市場,對當年的市場形成了刺激作用。

有分析指出,不少當時實現了二手房套現的業主就入手高端以滿足改善需求。多位當地司機都經歷了拆遷,家中多有兩套房。

今年以來,諸暨再度啟動了拆遷計劃。根據諸暨方面披露的數據,2022年“三改”專項行動計劃投入100多億元資金,涉及房屋征收3600戶,在6月底前完成。同時,浦陽江綜合治理工程征收工作也在今年下半年啟動,共計劃完成約847戶的房屋征收,計劃至9月底基本結束。有業內人士透露,被拆遷環繞的高創項目,在房票的作用下,月均流速可在20套左右。

整體來看,拆遷帶來的需求對市場成交的影響尚不明顯。諸葛找房提供的數據顯示,2022上半年諸暨新建商品住宅成交1763套,較去年同期下降78.19%。

有對諸暨當地樓市熟悉的業內人士向第一財經分析,當前諸暨的庫存量并不大,但成交表現不佳,在一定程度上存在著有效需求不足的情況,修復難度較大,“諸暨周邊城市的表現也不是特別好,紹興市場也很差,作為其下轄的縣級市,諸暨的市場信心、對房價上漲的預期更加不足,也就缺乏買房的動力?!?/p>

融杭步伐持續加快

盡管當前市場低迷,但不同于許多人口外流、無大城市依傍、缺產業基礎的縣城,地處長三角經濟區,自身擁有豐富產業的諸暨,潛力仍可期。

越國故地、西施故里是諸暨的歷史名片,在新中國的發展史上,諸暨人一如浙江許多其他區域的人一樣,勤勞肯干又精明大膽,早年間發展起了充滿活力的民營經濟,形成了以紡織服裝、珍珠、襪業、銅加工及新型材料業、機械設備制造、環保新能源產業等的六大工業主導產業,素有中國襪業之都、中國珍珠之都、中國香榧之都和中國五金之鄉的美譽。

據諸暨當地政府官網信息顯示,大唐襪業產量占全國的65%、全世界的35%;山下湖珍珠產量占全國的80%、全世界的70%;店口五金管業產量占全國的70%。

優質的產業基礎推動著諸暨經濟的快速發展。2021年,諸暨全市實現地區生產總值1546.62億元,同比增長9.8%,比浙江平均增速高出1.3個百分點,比全國平均增速高出1.8個百分點。同年,諸暨的一般公共預算收入突破百億,同比增長超10%。

在過去三年間,諸暨在“百強縣”榜單上的排名亦穩步上升。根據賽迪顧問發布的《中國縣域經濟百強研究》,2020-2022年,諸暨市的排名從第18位升至第12位,在浙江省內僅次于慈溪、義烏,位列第三。

經濟快速發展的同時,居民的荷包也越發豐滿。2021年,諸暨市城鎮居民人均可支配收入達到77473元,甚至趕超同期廣州的水平;而在農村居民人均可支配收入指標下,諸暨以46535元位列各縣域之首。同時,據七普數據,諸暨市的常住人口達到121.8萬人,位列紹興第一。

豐厚的經濟家底之外,諸暨居于浙江中部的區位,使其東接紹興、北鄰杭州、南臨義烏,成為省內各大實力經濟體的交匯之處。早在“十三五”開局之年,諸暨便大力推進“深度融入杭州”,“十四五”期間,更是進一步提出了“融杭品質城,都市金南翼”的總目標。

作為融杭的關鍵一步,交通建設已為諸暨打下了堅實基礎,高鐵從城西諸暨站至杭州約20分鐘,至上海約1.5小時;同時,店口高架、G235諸暨段、紹諸高速浣東互通等也在加快建設,杭諸市域鐵路也列入了國家長三角軌道交通發展規劃……

城市基本面前景看好的同時,作為我國下一階段城鎮化的重要陣地,位列縣城新型城鎮化建設示范名單的諸暨,其城市建設仍有充分的發展空間。

據克而瑞研究中心發布的報告顯示,以城市建設統計年鑒披露的路網密度和人均綠地指標來看,諸暨市的表現相對一般,低于浙江省平均水平。

諸暨將在新一輪五年計劃中開展“人居環境優化提升行動”,計劃改造6個老舊小區,完成城區拆改100萬平方米以上,并啟動二環線快速化改造等。城市的持續更新和建設,在提升宜居性的同時,也將為住房市場帶來更多新的居住需求和發展空間。

而諸暨當地良好的經濟發展水平,亦成為支撐這項需求的根基??硕鹬赋?,諸暨市的經濟總量達到1500億,居民收入接近8萬元,相對適中的房價水平,再加之較大的城建發展空間和120萬的常住人口基數,隨著國家級示范縣利好的持續釋放,未來有望迎來更多的城鎮住房需求。

近期,據多位諸暨當地業內人士透露,停擺近一年諸暨地市近期或將迎來一宗地塊的出讓,地塊位置在城東核心板塊,預計起拍價在1.1萬元/平方米。

據市場人士透露,建發、綠城、高創等房企曾對該宗地塊予以關注?!拔磥響摃且粋€做優質產品的開發商拿地,”李建分析,“這樣的企業才能做出溢價的產品?!?/p>


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