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文/樂居財經 曾樹佳

34歲林成紅是王文學欽點的輕資產戰略負責人。自從官宣任命后,他便馬不停蹄開始到處奔波起來。9月23日,他駐足在亮馬橋地鐵口,轉發了一張紅底喜報:幸福安基簽約廊坊1.3平方公里、總建面180萬方片區綜合開發代建項目。

而在11天前,他還曾轉發了一張“幸福安基中標沈陽72萬㎡代建項目”喜報。在林成紅看來,(imToken錢包app)積極探索房地產保交付代建新模式,落地第一單。

這個72萬㎡代建項目,大有來頭,原為恒大集團持有。以至于網上興起了一個段子:王文學要幫許家印“交樓”。

眼下,地產保交樓需要代建“紓困”,房企轉型創收同樣也需要代建。兩把火架在一起,代建行業就自然而然地熱了起來。不僅出險房企將代建視為一根“救命稻草”,像華夏幸福、陽光城、世茂紛紛爭相入局。此外,萬科、龍湖、旭輝、華宇、昌建等代建新兵,也在摩拳擦掌。

另一邊,代建老將也不甘示弱,例如,“代建一哥”綠城管理首當其沖接下了恒大、奧園等出險房企的部分項目,而朗詩地產則被爆出近一個月在一個城市拿了十幾個項目。

雖然眾人都在呼喊、追逐代建業務,但熱潮之下,仍存在許多挑戰。有業內人士認為,在愈發激烈的競爭下,行業的利潤率可能會降低;而出險房企若要純粹靠代建逆風翻盤,可能性也并不大。因為靠代建的利潤和營收,來補重資產的缺,是十分困難的。

眼下,開發商從甲方變成乙方,轉換成代建商,心態轉變最重要,過往掙快錢的時代一去不復返,現在只能撿鋼镚兒的錢。

出險房企的新出路

華夏幸福的代建業務正在加速,用林成紅的話來說,“每周一單”。

最新落子的代建項目,在華夏幸福老巢廊坊,它有著地利優勢。180萬方的面積,相當于近250個足球場那么大。雖然華夏幸福并未透露項目其他信息,但據樂居財經獲悉,此次它是幫一家本地房企做代建。

而在9月14日,華夏幸福旗下附屬公司北京幸福安基建設管理有限公司(imToken錢包app),剛通過公開招標方式中標沈陽市蘇家屯區HD項目。該項目為沈陽恒大文旅城的一部分,原為恒大持有,建面72萬平方米。華夏幸福這次中標成為代建方,是為了確保項目的交付。

這多少有些勵志,曾經的暴雷者迅速抽身,如今反而加入到了行業紓困的行列,羨煞了一眾泥潭中的地產商。

實際上,在遭遇流動性危機之前,華夏幸福也提出過加速開拓輕資產模式、輕重并舉的構想,但那時候平安剛入局,它背靠金主,并沒有將“代建代運營”作為主線,反而開啟了雙總部商住兩線作戰。

直到債務如山、壓在頭頂之后,董事長王文學才開始校準航向,他一邊召開債權人會議、尋找重組方案,一邊處理資產,一邊讓企業加速往輕資產的道路上靠。

7月5日,他帶領一眾管理層和員工在河北固安開了一個會。吃過了重資產的苦頭,華夏幸福宣布要全面轉型成為產業新城服務商。此后的一個月,便成立了代建運營平臺“幸福安基”。

眼下,王文學舒了一口氣,猶如當年的王健林一樣,一頭扎進輕資產的藍海,不斷獲取項目。

無獨有偶,另一家暴雷房企陽光城也開啟了代建業務的探索與嘗試。今年一季度末,陽光城廣西區域成立全國首個代建部,隨后在5月底,它便與麗誠東集團簽訂“南寧良慶區大沙田板塊濱江項目”代建合作協議。

在廣西,陽光城代建項目開發總面積約122萬平方米,其中88萬平方米已交付。在代建賽道上,陽光城不像是淺嘗輒止。

而出險房企世茂管理同樣獲得了項目進展。8月,它與大家健投簽署框架合作協議,攜手在康養板塊開展代建合作。在此之前,它已接下了泉州德化霞田項目、寶雞康養人居項目世茂·九里君和等的代建業務。

樂居財經獲悉,世茂管理全稱為“上海世茂建設管理有限公司”,注冊資本為1億元,由呂翼牽頭,擔任法人,并最終持有世茂管理18.81%股權。目前,它旗下有7家子公司,分布于北海、上海、廈門、杭州等地。

世茂對代建領域的布局野望,早已有所表露。2020年初,在那次并購福晟的發布會上,世茂就表示將通過代建、品牌輸出等方式介入福晟運營,包括對項目的債權重組。此后,它也是按照該準則去執行的。

眼下,出險房企們沒有了“杠桿”做支撐,他們拖拽著重資產,顯得有點不堪重負。正因如此,代建的業務形態,也逐漸進入各方主體的視線。這是是一種趨勢,更是一條出路。

新兵兇猛

如若說,之前僅是不知名的小開發商,急切需要與具備開發經驗的大型房企建立代建合作關系,借用對方名企做背書,引入資金,擴大市場。

那么當下,隨著資金鏈斷裂、債務違約的暴雷房企逐漸增多,在行業出清的情況下,市場上的不良資產亟需處理,這也為代建增添了廣闊的空間。

甚至連地產老大哥萬科也殺入了代建。近日,深圳市安居建業投資運營有限公司(imToken錢包app),從深圳益田股份手中,接下了深圳御龍天地項目。

御龍天地原為木頭龍舊改,項目耗時長達10余年,早在2010年就被列入舊住宅小區改造計劃,拆遷房屋棟數共61棟,總戶數1340戶,改造難度大、周期漫長,這對開發商的資金鏈有著相當高的要求。

安居建業的股東行列里,隱藏著萬科的身影。

年初,安居建業才被設立,經營范圍為房屋拆遷服務、住房租賃、房地產開發經營。它由深圳市人才安居集團持有40%股權,由萬科、深業集團、深圳市特區建工集團,各持有20%股權。

據統計,自成立至今,安居建業已馳援多個出險房企的涉險項目,涉及商品住房、公共住房、商辦面積,總計超百萬平米。6月,它與龍崗城投合作,盤活了城市之光、錦苑、都會、深匯等項目。

換言之,萬科已與深圳幾大國資攜手,開展代建業務。此前,萬科管理層在線上投資者會上表示,公司基于“城鄉建設與生活服務商”的定位,代建業務尚處于初期階段。如今依靠安居建業,或許能使其業務提速。

龍湖的代建板塊“龍智造”醞釀了許久,也在中期業績會時公之于眾。CEO陳序平直言,“機會確實比想象中來得要快,今年多地的政府地方平臺公司托底土地,缺乏操盤能力,這是一個比較好的機會?!?/p>

與其他代建業務不同,龍湖龍智造在面世之時,就把自身TOD、數字科技的“標簽”確定了下來。至今,龍湖龍智造的服務項目,包括重慶龍湖光年、成都濱江天街、廣州天奕、北京龍湖藍海引擎產業園、高碑店·列車新城、杭州杭騰未來社區等。

另一家重慶本土地產商華宇集團同樣嗅到了市場機會。在龍湖公布龍智造前后,華宇與中國信達,舉行了安徽陽光半島項目代建合作簽約儀式。它顯然也在紓困的大蛋糕中,有所斬獲。

安徽陽光半島項目位于安徽淮南壽縣,總投資100億、占地面積8000畝,曾宣稱將打造為華東地區文旅發展的前沿和示范基地。但在備受期待中,它卻歷盡波折。

項目最開始由安徽省政府牽頭,陽光半島投資與山水盛典文化產業公司共同打造,2011年正式開工,3年多便資金鏈斷裂。后由恒大接手,更名為恒大陽光半島,只是恒大爆發債務危機,項目再次停工、被轉手。

可見,現金流尚可的房企都在積極入局代建。

除了上述提及的萬科、龍湖、華宇之外,曾經的浙系黑馬房企中梁,也宣布成立中梁建設管理集團有限公司,中梁原西部區域總裁周建中為中梁建管負責人,統籌負責中梁建管的各項業務工作。

而旭輝則啟動了新一輪組織架構調整,設立四大平臺:地產開發平臺、商業平臺、代建平臺、職能平臺。代建平臺被單獨拎出來,由深受林中信任的陳東彪負責,可見其備受重視。

早在去年底,旭輝建管就浮出水面(imToken錢包app),注冊資本1000萬,由旭輝集團直接持股65%,剩余35%由上海翊昶持有,后者由楊欣(imToken錢包app)和高頡各持股99%和1%。

2022年上半年,旭輝建管新獲取29個代建項目,其中政府代建項目4個、商業代建項目21個、資本代建項目4個。

打鐵還需自身硬,代建業務是一個對企業綜合能力、產業協同能力要求都很高的賽道,若要接下出險項目,進行品牌輸出,就要保持自身流動性的健康,擁有抵御風險的能力。

代建內卷

代建新兵嶄露頭角,老兵也不甘示弱。

“代建第一股”綠城管理,已經在信托的牽線搭橋下,首次將“金融機構接管+代建+代管”的模式,付諸于非標遇困項目之中,緊鑼密鼓地聯合多家金融機構,落地包括恒大江陰項目、奧園廣州云和公館項目,以及廣西柳州官塘破產重整項目在內的多個資方代建項目。

AMC、信托等金融機構的參與,一定程度上打消了代建方資金回款的后顧之憂,這間接推動了代建業務的熱度。同時,綠城管理也積極開拓承接金融機構主動投資方向,在項目勾地與融資階段與資方對接,前置鎖定代建業務,與北谷金融落地浙江溫州和義烏兩大項目

另一家是朗詩,直接將公司名稱由“朗詩綠色地產”更改為“朗詩綠色管理”,展示向代建輕資產模式轉型的決心。

用董事長田明的話來說,經過近8年的探索,朗詩已經成為委托代建、小股操盤、合作開發上的熟手。另據業內人士透露,朗詩近一個月在一個城市拿了十幾個項目,可謂生猛。

眼下,代建市場的增量,大都來自于城投公司和金融機構。一方面,去年城投公司在全國大概拿了2-3萬幅土地;另一方面,隨著越來越多房企暴雷,AMC和信托等金融機構被迫接盤。不管是城投還是金融機構,均催生了代建業務需求上升。

雖然輕資產代建市場上百舸爭流,但除了機遇之外,行業還存在著許多挑戰。

上半年,除了綠城管理之外,因受疫情以及房地產行業遇冷等影響,中原建業七年來首次出現業績回調;朗詩綠色管理的凈利也遭遇虧損。顯然,要等到地產回暖,代建才能更好地重拾盈利。

也有人認為,各方主體紛紛進入賽道之后,要分得一塊代建蛋糕,并不容易。以往,一個項目只有兩三家代建公司去投標,現在可能會有八九家代建公司來搶。

為了競標成功,不排除一些房企會在利潤上做出讓步。長此以往,也會影響整個代建行業的利潤率,未來可能會出現下降。

而出險房企若要純粹靠代建逆風翻盤,可能性也并不大。

在樂居財經的年度論壇上,就有參會嘉賓表示,“如果之前的杠桿,大到把資產都變賣掉,都不足以覆蓋的情況下,靠代建的利潤和營收,來補重資產的缺是很難的;除非房企之前的杠桿比較低,去做置換才有可能?!?/p>

另有嘉賓點出了代建的實質。當下可以看到,很多公司轉型做代建,大家把代建當成熱點話題,當成網紅在看,但代建本身的很多屬性是容易被忽略的。

首先,代建行業本身是需要長期積累;其次,代建的底層邏輯是服務屬性,它和房地產的投資屬性有著天然的差異;此外,代建的背后,要有強大品牌和主體性的背書,如果一家公司自己的項目無法交付,但要給別人提供代建服務,從商業的底層邏輯上是說不通的。


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